Crédit relais conditions : quels critères pour en bénéficier ?

L’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de l’ancien peut sembler complexe, mais le crédit relais offre une solution financière adaptée. Ce type de prêt permet aux propriétaires de concrétiser leur projet immobilier sans attendre la finalisation de la vente de leur bien actuel. Cependant, obtenir un crédit relais n’est pas automatique et requiert de remplir certains critères spécifiques. Comprendre ces conditions d’éligibilité est essentiel pour maximiser ses chances d’accéder à ce financement transitoire et réaliser sereinement son opération d’achat-revente.

Fonctionnement et mécanismes du crédit relais

Le crédit relais est un prêt immobilier à court terme, généralement octroyé pour une durée de 12 à 24 mois. Son objectif principal est de combler le décalage temporel entre l’achat d’un nouveau bien et la vente de l’ancien. Ce type de financement permet aux emprunteurs de disposer rapidement des fonds nécessaires pour concrétiser leur nouvel achat, sans attendre la finalisation de la vente de leur bien actuel.

Le montant accordé par la banque dans le cadre d’un crédit relais est calculé en fonction de la valeur estimée du bien à vendre. Généralement, les établissements financiers prêtent entre 50% et 80% de cette valeur, après déduction du capital restant dû sur le prêt immobilier en cours, le cas échéant. Cette avance permet aux emprunteurs de disposer d’une partie substantielle du prix de vente estimé de leur bien actuel pour financer leur nouvelle acquisition.

Le remboursement du crédit relais s’effectue en une seule fois, au moment de la vente du bien initial. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur a généralement le choix entre deux options de remboursement :

• La franchise partielle : l’emprunteur ne rembourse que les intérêts mensuellement
• La franchise totale : aucun remboursement n’est effectué jusqu’à la vente du bien

Il est important de noter que le crédit relais comporte certains risques, notamment si la vente du bien initial prend plus de temps que prévu. C’est pourquoi les banques étudient attentivement chaque dossier avant d’accorder ce type de financement.

Critères d’éligibilité pour un crédit relais

Pour obtenir un crédit relais, les emprunteurs doivent répondre à plusieurs critères spécifiques. Ces conditions visent à garantir la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt et à mener à bien son projet immobilier. Voici les principaux éléments pris en compte par les établissements financiers :

Apport personnel et capacité d’endettement

L’apport personnel joue un rôle crucial dans l’obtention d’un crédit relais. Les banques exigent généralement un apport minimum de 10% à 20% du montant total de l’opération. Cet apport permet de rassurer l’établissement prêteur sur la solidité financière de l’emprunteur et sa capacité à faire face aux imprévus.

La capacité d’endettement est également un critère déterminant. Le taux d’endettement, qui représente la part des revenus consacrée au remboursement des crédits, ne doit généralement pas dépasser 35% des revenus nets de l’emprunteur. Ce seuil peut varier légèrement selon les banques et la situation spécifique de l’emprunteur.

Valeur et liquidité du bien à vendre

La valeur estimée du bien à vendre est un élément clé dans le calcul du montant du crédit relais. Les banques s’appuient sur des estimations réalisées par des professionnels de l’immobilier pour déterminer la valeur du bien. Il est recommandé de fournir plusieurs estimations pour renforcer la crédibilité de la valorisation.

La liquidité du bien, c’est-à-dire sa facilité à être vendu rapidement, est également prise en compte. Un bien situé dans une zone dynamique et correspondant à la demande du marché local aura plus de chances d’être considéré favorablement par la banque.

Un bien surévalué ou difficile à vendre peut compromettre l’obtention d’un crédit relais ou conduire à des conditions moins avantageuses.

Stabilité professionnelle et revenus

La stabilité professionnelle est un critère important pour les banques. Elles privilégient généralement les emprunteurs en CDI ayant passé leur période d’essai. Pour les travailleurs indépendants ou les professions libérales, une activité stable depuis au moins deux à trois ans est souvent requise.

Le niveau et la régularité des revenus sont également scrutés. Les banques analysent les bulletins de salaire, les avis d’imposition et les relevés bancaires pour évaluer la capacité de l’emprunteur à faire face aux charges du crédit relais en plus de ses dépenses courantes.

Historique crédit et solvabilité

L’historique crédit de l’emprunteur est examiné attentivement. Un dossier bancaire sain, sans incidents de paiement ni découverts récurrents, est un atout majeur. Les banques consultent également le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) pour s’assurer que l’emprunteur n’y est pas inscrit.

La solvabilité globale de l’emprunteur est évaluée en prenant en compte l’ensemble de sa situation patrimoniale : épargne, placements, autres biens immobiliers, etc. Une situation financière solide et diversifiée est un point positif pour l’obtention d’un crédit relais.

Types de crédit relais proposés par les banques

Les établissements bancaires proposent différentes formules de crédit relais pour s’adapter aux besoins spécifiques des emprunteurs. Comprendre ces options permet de choisir la solution la plus appropriée à sa situation.

Crédit relais sec vs crédit relais adossé

Le crédit relais sec est utilisé lorsque la valeur du bien à vendre est supérieure ou égale au prix du nouveau bien à acquérir. Dans ce cas, le crédit relais couvre l’intégralité du financement du nouveau bien.

Le crédit relais adossé , quant à lui, est couplé à un prêt immobilier classique. Cette formule est adaptée lorsque le prix du nouveau bien est supérieur à la valeur du bien à vendre. Le crédit relais finance une partie de l’achat, tandis que le prêt immobilier classique couvre le reste.

Durées et taux pratiqués par les établissements

La durée standard d’un crédit relais est généralement de 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre un maximum de 24 mois. Certaines banques peuvent proposer des durées plus courtes ou plus longues selon les spécificités du projet.

Les taux d’intérêt des crédits relais sont généralement plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques, en raison du risque plus important assumé par la banque. En mai 2023, les taux pour un crédit relais oscillent entre 3% et 6,64%, selon le profil de l’emprunteur et les caractéristiques du projet.

Type de crédit relais	Durée moyenne	Taux moyen (mai 2023)
Crédit relais sec	12-24 mois	4,5% – 6,64%
Crédit relais adossé	12-24 mois	3% – 5,5%

Options de remboursement anticipé

La plupart des crédits relais offrent la possibilité de remboursement anticipé sans frais. Cette option est particulièrement intéressante si le bien initial se vend plus rapidement que prévu. Il est important de vérifier les conditions de remboursement anticipé lors de la négociation du contrat de prêt.

Certaines banques proposent également des options de modulation des échéances, permettant d’adapter le remboursement en fonction de l’avancement de la vente du bien initial.

Processus d’obtention d’un crédit relais

L’obtention d’un crédit relais suit un processus spécifique qui requiert une préparation minutieuse. Comprendre les étapes et les exigences de ce processus permet d’optimiser ses chances d’obtenir le financement souhaité.

Constitution du dossier de demande

La première étape consiste à rassembler tous les documents nécessaires à la constitution du dossier. Cela inclut généralement :

• Les justificatifs d’identité et de domicile
• Les trois derniers bulletins de salaire et le dernier avis d’imposition
• Les relevés de comptes bancaires des trois derniers mois
• Le titre de propriété du bien à vendre
• Les estimations de la valeur du bien à vendre (au moins deux estimations d’agences immobilières)
• Le compromis ou la promesse de vente du nouveau bien à acquérir, le cas échéant

Il est crucial de fournir des documents à jour et complets pour faciliter l’étude du dossier par la banque.

Étapes de l’étude par la banque

Une fois le dossier déposé, la banque procède à une analyse approfondie de la demande. Cette étude comprend généralement les étapes suivantes :

1. Vérification de la complétude du dossier
2. Analyse de la situation financière de l’emprunteur
3. Évaluation de la valeur et de la liquidité du bien à vendre
4. Calcul de la capacité d’endettement
5. Étude du projet d’acquisition

Le délai d’étude peut varier selon les établissements, mais il est généralement compris entre une et trois semaines.

Négociation des conditions et garanties

Si le dossier est jugé recevable, l’étape suivante consiste à négocier les conditions du crédit relais. Cela inclut la discussion sur le taux d’intérêt, la durée du prêt, les modalités de remboursement et les éventuelles garanties demandées par la banque.

Les garanties couramment demandées pour un crédit relais incluent :

• Une hypothèque sur le bien à vendre
• Une caution personnelle
• Un nantissement d’un contrat d’assurance-vie

Il est important de bien comprendre et de négocier ces conditions pour obtenir le meilleur accord possible.

Risques et précautions liés au crédit relais

Bien que le crédit relais offre une solution pratique pour les opérations d’achat-revente, il comporte certains risques qu’il convient de prendre en compte avant de s’engager.

Gestion de la non-vente du bien

Le principal risque du crédit relais est lié à la non-vente ou à la vente tardive du bien initial. Si le bien ne se vend pas dans le délai prévu, l’emprunteur peut se retrouver dans une situation financière délicate, devant assumer les charges de deux biens immobiliers simultanément.

Pour mitiger ce risque, il est crucial de :

• Fixer un prix de vente réaliste, en adéquation avec le marché local
• Anticiper une possible baisse du prix de vente
• Prévoir une marge de sécurité financière pour faire face à une période de non-vente prolongée

Une estimation précise et réaliste du bien à vendre est essentielle pour éviter les difficultés liées à une non-vente ou une vente tardive.

Assurances et clauses de sauvegarde

Pour se protéger contre les aléas, il est recommandé de souscrire à certaines assurances spécifiques lors de la mise en place d’un crédit relais. L’assurance emprunteur est généralement obligatoire et couvre les risques de décès et d’invalidité.

Certaines banques proposent également des clauses de sauvegarde qui peuvent offrir une protection supplémentaire en cas de difficultés. Ces clauses peuvent inclure :

• La possibilité de prolonger la durée du crédit relais
• L’option de transformer le crédit relais en prêt classique
• Des conditions de renégociation en cas de baisse significative du prix de vente

Il est important de discuter de ces options avec son conseiller bancaire lors de la négociation du contrat de prêt.

Alternatives en cas de refus bancaire

En cas de refus d’un crédit relais par une banque, plusieurs alternatives peuvent être envisagées :

• Solliciter d’autres établissements bancaires ou faire appel à un courtier en crédit immobilier
• Opter pour un prêt relais auprès d’un organisme de crédit spécialisé
• Envisager un prêt personnel pour couvrir une partie du financement
• Recourir à des solutions de financement participatif ou de crowdfunding immobilier

Chacune de ces options présente ses avantages et ses inconvénients

. Chacune de ces options présente ses avantages et ses inconvénients, il est donc important de bien évaluer sa situation avant de s’orienter vers l’une d’entre elles.

En cas de refus d’un crédit relais, il peut également être judicieux de revoir son projet immobilier dans son ensemble. Cela peut impliquer de repousser l’achat du nouveau bien jusqu’à la vente effective de l’ancien, ou d’envisager des alternatives comme la location temporaire.

Quelle que soit l’option choisie, il est essentiel de bien comprendre les implications financières et les risques associés avant de s’engager. Un accompagnement par un professionnel du crédit immobilier peut s’avérer précieux pour naviguer parmi ces différentes possibilités et trouver la solution la plus adaptée à sa situation personnelle.

Le crédit relais, bien que comportant certains risques, reste une option intéressante pour de nombreux propriétaires souhaitant réaliser une opération d’achat-revente. En comprenant bien les conditions d’éligibilité, les différentes formules proposées par les banques, et en prenant les précautions nécessaires, il est possible de tirer pleinement parti de ce dispositif pour concrétiser son projet immobilier dans les meilleures conditions.